Правовая экспертиза

НЕДВИЖИМОСТЬ... НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО...

Эти термины знакомы множеству поколений людей, их знали еще наши предки, т.к. недвижимость является неотъемлемой частью личной жизни людей и их деятельности в любой сфере бизнеса. Как много ярких событий знает история человечества, направленных на захват территорий (а значит, земли), строений, расположенных на земельных участках, сколько затронуто и искалечено судеб при этом. В настоящее время мы встречаемся с рейдерством, мошенничеством, подделками документов, присвоением прав на недвижимость и пр. нарушениями прав граждан, причем в тонко уловимой и изощренной формах. Мы не можем предусмотреть абсолютно все – следователям всегда будет над чем трудиться в изобличении виновных, но мы можем научиться проводить мощную правовую экспертизу в сфере документов, удостоверяющих права на недвижимое имущество.

Мощная правовая экспертиза стала стандартом, обязательным к исполнению при подготовке к каждой сделке в Службе недвижимости «Сота».

Уникальная технология проведения правовой экспертизы была разработана юридическим подразделением компании «Сота» на основе более чем 10 000 проведенных сделок в сфере недвижимости. Технология была создана для обеспечения максимальной защиты интересов участников рынка недвижимости.

Правовая экспертиза, проводимая юристами СН «Сота»- сложная юридическая процедура.

Среди основных этапов её осуществления различают:

1. Проведение правовой экспертизы (оценка правового состояния объекта):

Цель - оценка рисков признания будущей сделки оспоримой или недействительной.

1.1 Исследование чистоты объекта:

при продаже вторичного жилья:

- проверка «истории» объекта на предмет ареста, иных запрещений, правопритязаний, судебных прав требования, анализ переходов права на объект, анализ правовой, технической /землеустроительной документации на объект

- проверка наличия/отсутствия исполнительных производств,

- собственника на предмет дееспособности,

- при необходимости детально исследуется история возникновения права собственности, законности предыдущих сделок.

при продаже новостроек:

- проверка разрешительных документов Застройщика;

- в случае продажи квартиры физическим лицом — проверка его наличия в реестре дольщиков Застройщика,

- проверка отсутствия задолженности по оплате за право на объект.

 

1.2 Анализ документов, в т.ч. на предмет оспоримости, в таких случаях, когда:

 

- сделка совершена юридическим лицом, выходящим за пределы его правоспособности ;

- сделка, совершенна лицом или органом с ограниченными полномочиями;

- сделка, совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;

- сделка, совершена гражданином, ограниченными судом в дееспособности;

- сделка, совершена гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими;

- сделка, совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;

- сделка, совершенна под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

 

1.3 Проверка полноты предоставленного комплекта документов:

- в соответствии с Гражданским Кодексом РФ;

- в соответствии сСемейным Кодексом РФ;

- в соответствии с Земельным Кодексом РФ;

- в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иными ФЗ.

 

1.4 Оценка соответствия предоставленных документов действующему законодательству:

- проведение проверки документа на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, в том числе проверка договоров и иных документов кредитных организаций;

- установление юридически значимых последствий, которые может повлечь предоставленный документ;

- консультация на предмет внесения изменений и дополнений с целью приведения документа в соответствие с действующим законодательством и интересами клиента.

 

1.5 Проверка документов на предмет наличия/отсутствия технических ошибок:

- орфография,

- соответствие номеров документов, их названий,

- отсутствие подчисток, приписок, исправлений;

- разборчивый текст.

 

1.6 Проверка документов на отсутствие или наличие:

- оспоримых моментов,

- обременений,

- правопритязаний, в т.ч. законных.

 

2. Разработка правового механизма проведения сделки.

Цель - выработка стратегии защиты права собственности:

- рассмотрение вопросов интересующих клиента в рамках правового поля, предупреждение о возможных негативных правовых последствиях и спорных ситуациях

- разъяснение порядка действий, в том числе подготовка документов для устранения правовых рисков и избежания спора в будущем

- поиск нюансов предстоящей операции с недвижимостью;

- выбор вида договора отчуждения, согласование его условий, разъяснение правовых последствий условий договора на основе судебной практики;

- подбор необходимых документов, максимально защищающих права клиента, в том числе подготовка и истребование дополнительных документов, не входящих в перечень обязательных для Управления Росреестра документов;

- разработка схемы проведения оплаты, максимально защищающей интересы клиента компании;

- обсуждение порядка подачи документов для государственной регистрации.

 

3. Подготовка договора отчуждения в соответствии с законодательством Российской Федерации:

- согласование существенных условий договора;

- согласование дополнительных условий договора;

- составление проекта договора.

 

4. Формирование полного комплекта документов, обеспечивающего юридическую безопасность совершаемой сделки:

- в полный пакет документов могут входить документы, которые не требуются в соответствии с законодательством РФ для оформления сделки, но в каждом отдельном случае обеспечивающие соблюдение интересов клиента СН «Сота».

 

5. Разъяснение сторонам юридических особенностей и последствий совершаемой сделки:

- законность содержания сделки;

- способность сторон к совершению сделки;

- соответствие воли и волеизъявления;

- соблюдение формы сделки;

- разъяснение налоговых последствий.

 

6. Проведение сделки, с соблюдением всех пунктов разработанного правового механизма конкретной сделки:

- ознакомление с подготовленным проектом договора отчуждения и полным пакетом документов, необходимых для государственной регистрации;

- подписание документов;

- проведение финансовых расчетов;

- подача полного комплекта документов в органы регистрации.

 

7. Сопровождение клиента в компаниях/организациях, участвующих в подготовке и проведении сделки (банках и т. д.), а также органах регистрации:

- при участии банков, других кредитных организаций, иных организаций и физических лиц, клиента компании «Сота» сопровождает риэлтор и/или юрист компании,

- во время сдачи документов в органы регистрации через МФЦ или другие уполномоченные организации клиента компании «Сота» сопровождает риэлтор и/или юрист компании.

 

На основе вышеописанной технологии разрабатывается Индивидуальный Правовой Механизм для каждой отдельно взятой сделки. Проработанный по стандарту правовой механизм проведения сделки исключает, либо значительно уменьшает оспоримость сделки, либо основания признания сделки недействительной.